Sur cette page, nous vous proposons d’accéder aux textes “juridiques” d’Ecoravie, qui sont les traductions des pages du site Combien ça coûte et Montage juridique et financier.
Nous vous recommandons de lire préalablement ces pages pour comprendre correctement ces textes.
Nous avons envie de partager ces documents afin :
- d’inspirer les autres projets, de la même manière que nous avons pu nous inspirer ici et là,
- de faciliter la création de projets dont l’objet est d’habiter et de faire société autrement : plus on sera nombreux à montrer que c’est possible, plus le changement global aura de chances d’arriver
- de contribuer à créer la jurisprudence des habitats participatifs, puisque c’est nouveau d’un point de vue législatif, que les décrets ne paraissent toujours pas, autant leur montrer comment on voudrait que cela soit…
Attention !
Ces documents ont été rédigés pour et par Ecoravie dans le cadre spécifique de notre habitat participatif écologique et intergénérationnel.
Ils ne sont en aucun cas des Modèles Vierges pouvant être copiés-collés pour votre projet.
Monter un habitat participatif est un travail long et complexe et chaque groupe a ses problématiques spécifiques auxquelles ces documents ne répondront pas forcement. Et c’est aussi le chemin parcouru, le processus qui pose les bases d’un collectif perenne.
Pour vous aider dans vos démarches de création d’habitat participatif,
vous pouvez contacter Les Pas Sages (https://les-pas-sages.org/).
En contrepartie de l’accès à ces documents, nous vous remercions d’effectuer une participation libre et consciente.
Ce faisant, vous contribuez aux frais et honoraires juridiques que nous avons payés, et qui seront pour vous absents ou allégés. Vous nous incitez à continuer à partager nos infos et expériences dans tous les domaines que nous expérimentons (mutualisation de véhicules, toilettes à séparation, construction écologique, etc.)
Nous partageons ces documents en licence “Creative Commons” CC BY-NC-SA
Ce sigle signifie :
- Qu’il faut citer la source, en l’occurrence, Ecoravie
- Pas d’utilisation commerciale sauf autorisation préalable explicite de notre part
- Partager tout document issu de celui-ci dans les mêmes conditions
Ci-dessous, nous décrivons la manière dont nous avons rédigé ces documents, et nos intentions pour chacun d’eux.
Lecture absolument recommandée pour comprendre l’esprit de nos documents !!!
Bonne lecture !
Les statuts
Nous avons fait un travail de longue haleine pour trouver le statut juridique le plus adapté à notre situation. Tableaux comparatifs, lectures de document, échanges divers. Finalement en 2015, nous nous sommes décidés pour une SAS coopérative loi 1947. La loi ALUR de 2014 instaurant le statut de “coopérative d’habitants” venait de paraître mais était inapplicable selon nous, faute de parution des décrets. Nous avons préféré créer nos propres statuts en s’inspirant un peu librement de cette loi. Nous avons demandé à un avocat en droit des sociétés de nous accompagner pour les rédiger. Il avait déjà accompagné le Village Vertical à Villeurbane dans la rédaction de leurs statuts.
C’est principalement un petit groupe de travail chez nous qui avançait sur la rédaction et qui envoyait des séries de questions à l’avocat pour préparer des échanges téléphoniques (rarement préparés de son côté 🙁 ).
Pour nos statuts, comme pour l’ensemble de nos documents, nous avions une forte envie d’écrire un texte compréhensible par tous, en supprimant au maximum le “jargon”, afin que chacun des membres du groupe, des coopérateurs, en maîtrise réellement tous les tenants et aboutissants (au moins au moment de la prise de décision).
Pour ces statuts, nous avions envie d’aller vraiment jusqu’au bout dans la traduction de nos valeurs, sans toujours obtenir l’aval de l’avocat qui nous disait “c’est contraire au droit habituel des sociétés”. Tout réside dans le “habituel”, puisque certes, nous avons créé une SAS mais non habituelle car à but non lucratif. Les associé-e-s d’Ecoravie ne font pas société pour faire fructifier leur capital mais pour obtenir des avantages économiques (une réduction des coûts) grâce à cette solution de logement groupé.
Télécharger les statuts
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Le Pacte d’associé-e-s
Il précise toutes les modalités financières entre les associé-e-s. Nous n’avons pas utilisé de modèle pour ce texte.
Notre pacte d’associé-e-s compile un ensemble de décisions que le groupe a prises petit à petit, sur les modalités de retrait de l’argent que les habitants versent pour la construction, sur le calcul des mensualités (appelées redevances dans les coopératives d’habitants), sur la répartition des charges, sur les hypothèses du projet (en combien de temps rembourse-t-on les prêts extérieurs ? etc.), etc.
Ce document est un peu technique. Il traduit le fichier excel qui nous sert à simuler et calculer les mensualités versées par les habitants en fonction de leurs situations diverses.
Dans ce document apparaît plus clairement la traduction de notre objectif de créer – à long terme – un “bien commun”, qui n’appartienne plus à aucune personne physique, c’est-à-dire qui n’ait plus de dette envers quiconque. Concrètement, toutes les personnes qui ont mis de l’argent dans le projet, habitants ou non, sont progressivement remboursées par la coopérative (grâce à la collecte des redevances), et au fil des ans, les nouveaux venus ont de moins en moins de capital à apporter pour financer le remboursement des partants.
Même si dans le document, ce paramètre “long terme” est fixé à 200 ans pour calculer le montant du loyer, le bien commun sera atteint plus rapidement grâce aux subventions et à d’autres mécanismes décrits dans ce document. Et, sans attendre le long terme, au fil du temps, les logements sont de plus en plus accessibles.
Télécharger le pacte d’associé-e-s
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Le Contrat coopératif
Le “contrat coopératif” est un concept introduit par la loi ALUR. C’est l’équivalent du bail pour les coopératives d’habitants. C’est dans ce document qu’est précisé le fameux « droit de jouissance » du logement, qui se distingue à la fois de la propriété individuelle et de la location classique. Pour rédiger le nôtre, nous sommes partis du modèle travaillé au sein d’Habicoop, la fédération française des coopératives d’habitants, et nous l’avons adapté à notre situation.
Même si nous ne sommes pas une coopérative d’habitant loi ALUR dans nos statuts, nous avons rédigé le contrat “dans l’esprit” avec le vocabulaire de la coopérative d’habitant. Et notre fonctionnement de fait s’en rapproche (un juge nous y rattacherait). De l’avis de 3 “experts” que nous avons consultés, nos statuts font loi et “une convention signée entre deux parties équivaut à une loi pour elles à partir du moment où les articles ne créent pas de gros déséquilibres et ne sont pas interdits par l’ordre public.”
Nous avons fait 7 réunions de travail à 1 ou 2 semaines d’écart, en petits groupe de 4 à 6 habitants ou futurs habitants : certains étaient présents à chaque réunion pour assurer la continuité du travail et d’autres sont venus 1 ou 2 fois. Nous envoyions par mail les avancées de la réunion au reste du groupe en leur demandant de lire, commenter, suggérer. Et en invitant les personnes qui avaient des tensions à venir en débattre à la réunion suivante. Une fois ce travail terminé nous avons pu faire les ultimes discussions et valider l’ensemble du texte par GPC (Gestion Par Consentement) lors d’une de nos assemblées mensuelles.
Puis, 6 mois après sa validation, nous avons organisé une relecture du contrat coopératif en petits groupes de 3, afin que chacun s’approprie vraiment le contenu du texte, fasse des retours et commentaires issus de son expérience, etc.
Nous avons la possibilité de réviser et modifier le contrat en assemblée des associé-e-s de catégorie A, selon notre principe du “marbre mou”.
L’objectif principal du contrat coopératif selon nous est de protéger et pérenniser la coopérative, la personne morale, l’ensemble du groupe.
Ainsi, dans cette perspective, certains termes et prises de position de notre contrat sont volontairement restrictifs et peuvent paraître liberticides. Dans les faits, ils ne seront appliqués qu’en cas de conflit. Mais les écrire permet de trancher les litiges entre habitants en restant dans le factuel et d’avoir un faisceau de prétextes pour éventuellement exclure quelqu’un. Cela peut paraître paradoxal, contraire à nos valeurs, alors qu’in fine ça les protège. S’il y a un souci, on peut dire “tu n’as pas respecté le contrat”.
Les tolérances et exceptions seront faites en bonne intelligence au moment venu (comme on le fait déjà).
Les coopérateurs (les habitants) signent librement ce contrat coopératif, qu’ils ont collectivement écrit, choisissant ainsi collectivement leurs propres lois.
Télécharger le contrat coopératif
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Règlement intérieur
A ce jour, nous n’avons pas encore rédigé notre règlement intérieur, le pacte d’associé-e-s et le contrat coopératif nous suffisent pour fonctionner. Le règlement intérieur vient préciser certains points laissés un peu flous dans les statuts.
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